九十年代香港經濟持續起飛，社會人士和政府當局在提供社會服務方面均顯得雄心勃勃，因而訂下了很高的目標。不過，隨著98年金融風暴和經濟萎縮的接踵而來，就現時的境況，去試圖完成早已訂下的一些長遠服務目標，不難想像到，將要面對財政和逐漸浮現的社會負面效應這些重重障礙。

其中，房屋事務就是一例。利用大量珍貴的土地去津助少數市民的置業目的和發展鐵路等公共交通設施，導致其後政府過度涉足樓市，已是不爭的事實。雖然，我們並非否定這些政策的原意，但卻認為政府在執行有關政策時，必須與時並進，量力而為，因應自由經濟的市場環境而作出適時的調整。否則，其後果不但會嚴重地扭曲了市場經濟的規律，更會引發起不公平的社會現象，令政府需背負上很多不必要的政治責任。

政府在決定每年的建屋量時，絕對不可能在一個自由市場經濟的體制下，預先訂下多年的計劃指標，而且企圖一成不變地、不顧一切地去落實完成它。

政府對實施各項政策的考量，不可能祇是面對部份市民的福利需要，更要顧及整個社會的長遠發展、人力和財務上的實際負擔能力。在現時經濟低迷之時，政府既不能對房地產市場的資源分配功效的失調，掉以輕心，更不能對已陷於「水深火熱」之中的數以十萬計負資產人士，視若無睹！多數的負資產人士，他們都是憑著自己的能力去置業，無理由要為津貼他人的房屋福利這項人為的政策，而百上加斤地作出更多無必要的犧牲。

我們可以舉出其中一項極不合理的施行手段來加以說明，就是政府正耗費不少貴重地皮，期望能夠為房委會謀取盈利，來資助其他的公屋建設。貴重地皮隱含著很高的津助成份，尤其是五年後，這些位於貴重地皮之上的物業，可以經過補地價後轉賣，來為個人賺取「真金白銀」的盈利。根據市場的估值，就以近期四塊居屋的地皮來說，即分別位於香港仔深灣道的雅濤閣(32億)、筲箕灣的愛蝶灣(37億)、赤柱馬坑的龍德苑(18億)、何文田的冠熹苑(11億)，對這些數千戶的居民，已付出了隱含共近百億元的地價津助。

從上述資料反映，即使對於公屋的基層大眾而言，以上涉及的居屋住戶，他們得到出售居屋的津助，每戶平均可以享用高達百萬元變相的現金津貼，這種現象也是很不公道的。此等「豪華居屋」，若以超低市價40%以上的折扣出售，對於該區數以千計的中產業主，立時便會感受到一種身家大貶值的信心打擊。因為只要附近地段出售這種居屋，當地的新樓樓價即會立竿見影地受到壓抑，而二手市場更會垮倒。況且，有資格置業的市民一定會不斷地期待，甚至催谷政府推出更多又平又靚的「豪華居屋」，那時，又有誰會再垂青地段差一點的居屋，或者沒有津助成份的私人樓宇呢？

事實上，政府在使用珍貴土地資源，並包括隱含津助的累積數目，已是大得驚人。僅以房委會為例，在其2000年3月31日的財務報告第23頁中(附件1)，透露了以當時的差餉估值方式估算的地價津貼，就高達二千八百億元，而這項津貼在房委會的帳目上是沒有被計算在內的。若以現時的實際市值去估量，地價津貼更有可能倍增到一個難以估計的數目。

從政府一些已公開的資料來看(附件2)，隱含津助的公營樓宇正逐漸佔據市場，而私營樓宇在市場的角色已相對地式微。這對已置業的市民來說，絕對不是一個好消息。到了這個地步，政府再不應本末倒置，以津貼房屋的福利政策為主流，而將憑著多年拼搏得來的血汗錢，冒著投資風險、自力更生置業的市民的利益置諸腦後。

我們期望政府能夠在廣施恩澤之餘，仍急須調整政策，盡快恢復私營樓宇的市場秩序和活力，讓自由市場重新扮演應有的資源分配角色。其中可以考慮的措施包括：

1. 即時調回貴重地皮，以供私營樓宇市場之用；

2. 因應供求而減慢及如有必要，甚至可以暫停出售居屋，直至市場恢復消化能力；

3. 檢討將來應否以低息，甚至免息的首置貸款方式的津助，以取代居屋；

4. 要求金管局配合，對樓市的發展持正面及一致的看法，放寬現時對銀行在樓宇按揭方面的各類指引，包括減少首期及延長供樓期限等。

我們亦明白到有關的政策調整，將有可能對房屋委員會構成財務上的壓力，但在本港經濟復甦未如理想的情況下，政府實在宜「自我克制」及量力而為，調控建屋速度。況且，現時銀行體系�堛爾磢鬙R裕，政府儲備實力雄厚，相信房委會將在政府的直接支持下，有能力作出財務重整，直接發行或間接地通過香港按揭證券有限公司發行長期債券，以替代出售居屋所得的利潤，以分明的帳目，取代隱含的地價津助。這些措施，相信會有助重新啟動樓市的活力。一旦市場運作的引擎經點火起動後，樓市自然就會暢順起來。

房屋是本港市民的重要資產，經濟信心的支柱。穩定樓市，重現希望，可助消弭中產及負資產人士的怨氣，更好地去平衡社會不同階層的根本利益。

上述粗略的概念，當然仍需政府及投資銀行的專家去仔細地考慮有關細節，我們但願能夠拋磚引玉，提出這項嚴肅的社會議題，讓大家一齊去商討，尋找更多解決問題的最好方法。

此致

敬禮

附件 1

不記帳款項

資料來源： 香港房屋委員會截至2000年3月31日止年度的財務報表第23頁

附件 2

1. 公營房屋和私營房屋單位數目:

資料來源: 香港房屋委員會網頁

2. 據1998年的指引，在租者置其屋計劃下，末來十年將有25萬個公屋單位會提供予公屋居民購置。

3. 興建中的公營房屋單位數目:

資料來源: 2000年3月31日香港房屋委員會年報。

4. 興建中的私營房屋單位數目: 63,717 個單位

資料來源: 本資料摘錄自屋宇署。.

5. 公營房屋供應總量

(由 2001 至 2006年，來自香港房屋委員會和香港房屋協會)

資料來源: 2001年5月23日在立法會會議上，房屋局回應石禮謙議員的質詢問題。

6. 在1996年至2001年6月份期間私營和公營房屋在一手及二手市場的成交紀錄:

資料來源: 美聯地產網頁